Bağımsız Denetimde De Yerli Ve Milli Uygulamasına Geçiliyor
10 Ağustos 2020
Konut kredisi ve iş yeri kredisi arasındaki fırsat eşitsizliği
14 Ağustos 2020
Ülkemizde hala inşaat sektörünün lokomotif olarak görülmesi, inşaat sektörünün dolaylı ve direkt desteklenmesi sürecini doğuruyor. Bize göre yanlış bir uygulama ama bugün temel konumuz bu değil. Sektör desteklenirken izlenen yöntem genelde kredi faizlerinin baskılanarak düşürülmesi ve değişik yöntemlerle gayrimenkul satışının teşvik edilmesi olarak öne çıkmaktadır, bugün bu noktanın üzerinde duracağız. Bu destekleme yönteminde bize göre yanlış yapılıyor. Çünkü gayrimenkul satışlarında işyerlerine “üvey evlat” muamelesi yapılıyor. Nasıl mı? Gelin birlikte inceleyelim. Gayrimenkul satışlarında konut kredisine uygulanan faiz oranları ile işyeri kredilerine uygulanan faiz oranları arasında dağlar kadar fark var. Resmen konut öz evlat, işyeri üvey evlat! Kamu bankasından kullanılacak bir kredi üzerinden açıklayalım:
►100 bin TL, 120 ay vadeli olarak kullanılan konut kredisinin faiz oranı 0.87, aylık ödemesi 1.346 TL toplam geri ödeme (kredi anapara + faiz) ise 161.518 TL olmaktadır.
►100 bin TL aynı vadede işyeri kredisi olarak kullanıldığında ise faiz oranı 1.09’a, aylık taksit tutarları ise 1.656 TL’ye çıkmaktadır. Bu örnekte toplam geri ödeme (kredi anapara + faiz) 198 bin 748 TL’ye ulaşmaktadır. Yani 100 bin TL’lik bir konut ve işyeri kredisi için toplam geri ödemede tam 37 bin 230 TL bir fark oluşmaktadır. Bu tutardaki 12 bin 343 TL Banka Sigorta ve Muameleleri Vergisi (BSMV), 4 bin 114 TL Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF); kalan 20 bin 773 TL ise kredi faiz farkından oluşmaktadır. Tabii bu durum konut faizlerinin geçen hafta sonu güncellenen yükselmiş şekli ile oluşan fark. Geçen hafta sonuna kadar konut kredileri için kamu bankalarınca uygulanan faiz oranı (hepimizin bildiği üzere) 0.64 olarak belirlenmişti. Bu durumda makas iyice açılmakta ve örneğimizdeki tutar ve vade için aylık ödeme 1.196 TL iken, toplam maliyet 143 bin 571 TL olarak gerçekleşmekteydi. Dolayısıyla aradaki fark ise tam tamına 55 bin 177 TL olarak gerçekleşmekteydi. BSMV ve KKDF konut kredisi dışında kullanılan tüm krediler için uygulanan ve faiz üzerinden alınan ek bir vergi maliyetidir. BSMV ve KKDF’ye tek istisna konut kredileri için tanınmıştır. Burada sosyal amaç düşünüldüğünü ve bu sebeple konut kredilerinden bu maliyetin istisna edildiğini kabul edilebilir.
Ancak faiz oranlarındaki farklı uygulama bize göre açıklanamaz. Amaç inşaat sektörünün desteklenmesi eldeki konut ve işyeri stoklarının eritilmesi, tüketimin artırılarak ekonominin önünün açılması ise niçin konut kredisi faiz oranları ile işyeri kredisi faiz oranları birbirinden oldukça farklı?
Amaç dar gelirli aile bireylerinin korunarak ev sahibi olmasının sağlanması olarak açıklanmaya çalışılsa da bize göre makul değil! Burada asıl amaç bize göre eldeki stok gayrimenkulleri satmak, sektörün ve sıradaki gayrimenkul projelerinin önünü açmak ekonomiyi canlandırmaktır. Böyle olunca da konut kredileri ile işyeri kredileri arasındaki faiz oranlarının değişikliğini anlamak mümkün görünmemektedir.
Hele bir de ülkemizde imar uygulamalarında konut olarak geçen, konut olarak imal edilmiş ve bir dönem de konut olarak kullanılmış gayrimenkullerin şu an işyeri olarak kullanıldığı düşünülecek olursa durum daha iyi anlaşılacaktır. Çünkü bu durumda işyeri olarak kullanılan konutlara da konut kredisi verildiği için faiz yükü düşük olurken son dönemde inşa edilen ve işyeri olarak ruhsatlandırılan gayrimenkullerin yüksek oranlı faiz ile kredilendirilmesi olayı iyice karmaşık hale getirmektedir.
Yani bu şekilde de amaç hiçbir şekilde hasıl olmamaktadır. Dileğimiz ve düşüncemiz, işyeri ve konut kredilerinde kullandırılan faiz oranlarının eşitlenerek mevcut durumdaki haksız uygulamaya son verilmesidir.
