Sitenizin Ortak Gelirlerini Beyan Etmeyi Unutmayın!

Sitenizin Ortak Gelirlerini Beyan Etmeyi Unutmayın!

Tarih: 17 Ekim 2016 | Güncel Gündem, Makaleler,


I- GİRİŞ
İhtiyaçların ve teknolojinin ilerlemesi beraberinde önceden öngörülemeyen vergilendirilme sorunlarını da getirmektedir. Bunlardan bir tanesi site ve veya apartman yönetimlerinin müştereken elde ettikleri gelirlerin vergilendirilmesidir. Tüketimin artması reklam sektörünün önünü açmakta ve sektör içinde ayrı bir ivme oluşturmaktadır. Buna bağlı olarak da reklamcılar tarafından uygun görülen apartman dış cephesi reklam panosu haline getirilmekte ve apartman dış cephesi bilboard görevini ifa ederek reklam almaktadır. Ya da iletişim sektöründeki hızla gelişmeye bağlı olarak apartmanların çatılarına veya sitelerin uygun yerlerine baz istasyonları kurulabilmektedir. Şubesiz bankacılık sisteminin gelişmesi ve bankamatik sayısında meydana gelen artış ise uygun apartmanların ya da sitelerin bahçelerine bankamatiklerinin koyulmasını mümkün hale getirmektedir.
Tabi bütün bu işlemlerin vergilendirilmesi reklamı veren şirketler veya parayı veren şirketler ile diğer taraf olan apartman veya site sakinleri tarafından ayrı ayrı sonuçlar doğurmakta ve taraflar için ayrı ayrı analiz edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda reklamı ve parayı veren şirketler ihmal edilerek parayı alan apartman ve site sakinleri tarafından konunun vergi kanunları karşısındaki durumu değerlendirilecektir.
II – KAT MÜLKİYETİ KANUNU YÖNÜNDEN
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Kat mülkiyetine ilişkin esas ve usuller ise Kat Mülkiyet Kanunu ile tespit edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde;
“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a)Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar… ” hükmü yer almaktadır.
Aynı Kanunun 16 . maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma özel yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan dolayı söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim sadece kat malikleri adına kiralama işlevini vekil sıfatı ile yerine getirmiş olmaktadır.

III – GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümleri ile apartman veya site yönetiminin doğrudan mükellef olarak kabul edilmemesi nedeniyle Kanun hükümlerinde konuya ilişkin net bir düzenleme bulunmamaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradı tanımlanmıştır. Buna göre bu maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi sonucu elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Söz konusu madde hükmüne göre, kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükelleflerinin, kat maliklerinin olması gerekmektedir.
Diğer taraftan, Kanunun 94. maddesinde; “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendinde ise; 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2006/11449 sayılı B.K.K ile % 20 Yürürlük; 01.01.2007) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
Yine aynı Kanunun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86. maddesinin birinci bendinin (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2016 yılı için 30.000-TL) aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği hükmü düzenlenmiş olup; anılan bendin (d) alt bendinde de, bir takvim yılında elde edilen ve toplam tutarı (2016 yılı için 1.580-TL) aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, Kat Mülkiyeti Kanunu göz önünde bulundurulduğunda genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman yöneticileri tarafından apartman duvarın reklam maksadıyla kiralanması sonucu elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı geliri olarak kabul edilir. Vergi kanunları açısından muhatap herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan apartman yönetimi değil kat malikleri olacaktır.
Öte yandan, apartman veya sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi sonucu elde edilen kira geliri o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, 94. maddede sayılan kişi yada kuruluşlara kiraya verilmesi durumunda yapılan ödemeler üzerinden anılan maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendi gereğince gelir vergisi tevkifatı yapılacağı tabiidir.
Buna göre ortak mülkiyet olan gayrimenkullerin, hak sahiplerinin şahsi mülkü olması halinde;
a) 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, adı geçen Kanunun 86. maddesinin birinci bendinin (d) alt bendinde yer alan tutarı (2016 yılı için 1.580.-TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek,
b) Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanun’un 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, yine aynı Kanun’un 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2012 yılı için 25.000.-TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir.
Diğer taraftan, hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller, anılan Kanun’un 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile, ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği tabidir.
IV – KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun (1/1). maddesinde Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler; (1/3-f) maddesine göre Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV ye tabidir hükmü bulunmaktadır.
Aynı Kanununun 9. Maddesinde ise, mükellefin Türkiye içinde ikametgahının, işyerinin, kanuni merkezi ve iş merkezinin bulunmaması hallerinde ve gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığının vergi alacağının emniyet altına alınması amacıyla vergiye tabi işleme taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabileceği hükmü bulunmaktadır.
Bu maddeye istinaden yayımlanan 117 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin “Reklam Verme İşlemleri” başlıklı (2.4) bölümünde; “KDV mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerin (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dahil değildir), KDV mükellefiyeti olmayan şahıslara veya kuruluşlara ait bina, arsa, arazi gibi yerlerde duvarlara yazılmak, pano olarak yerleştirilmek vb. şekillerde reklâm vermekte olduğu; söz konusu bu işlemler ile ilgili KDV nin reklâm hizmeti verenlerin KDV mükellefi olmaması halinde, reklâm hizmeti alanlar tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edileceği belirtilmiştir.
Ayrıca, tebliğin bu bölümü kapsamındaki reklam hizmetini alanların Gelir Vergisi Kanununa göre basit usulde vergilendirilenler faaliyetleri KDV den istisna olan işletmeler, sadece KDV ye tabi işlemlerinin bulunduğu dönemlerde KDV mükellefiyeti tesis ettirerek beyanname vermeleri uygun görülenler, 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşlar olması hallerinde, reklam hizmetine ait KDV nin, hizmeti alanlar tarafından bu bölüm kapsamında tevkifata tabi tutulacağı; tevkifata tabi tutulan KDV nin beyan ve ödenmesi konusunda, Tebliğin (1.2) bölümündeki açıklamaların dikkate alınacağı açıklamalarıda bulunmaktadır.
Söz konusu Tebliğin (2.4.2) bölümünde, 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşların Tebliğin bu bölümü kapsamında reklâm hizmeti vermeleri halinde, reklâm hizmeti alanın KDV mükellefi olup olmadığına bakılmaksızın, tevkifat uygulanmayacağı belirtilmiştir.
Buna göre, apartman dış cephesinin reklam ve tanıtım amaçlı kiraya verilmesi işlemi KDV Kanununun (1/3-f) maddesi gereğince genel oranda (%18) KDV ye tabi olacaktır. Ayrıca, apartman dış cephesini reklam nedeniyle kiraya verenlerin KDV mükellefiyetinin bulunmaması ve reklam hizmetini alan gerçek veya tüzel kişilerin KDV mükellefi olması durumunda söz konusu işleme ait KDV nin reklam hizmeti alanlar (reklam veren) tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilmesi gerekmektedir.
Bu nedenle yapılacak reklam veya benzeri faaliyetlerde KDV mükellefiyetinin olup olmaması yapılacak işlemler nedeniyle önem arz etmektedir. Yapılan her işlem KDV tabii olmasının yanı sıra mükellefiyetin bulunup bulunmamasına göre farklılık arz ettiği unutulmamalıdır.
V – SONUÇ
Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere apartman duvarlarına reklam almak veya benzer bir şekilde ortak kullanım alanlarının kullanılarak gelir elde edilmesi durumunda; söz konusu gelir ilgili site veya apartman yönetiminin olmamaktadır.
Kat mülkiyet kanunu gereği gelir sağlanan yerler ortak alan olması nedeniyle elde edilen gelirde yönetimin değil tüm maliklerin geliri olacaktır. Dolayısıyla vergilendirilme işlemlerinde bu esaslar doğrultusunda yapılması gerekmektedir.
Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel teşkil etmemektedir.
Burada esas alınması gereken konu gelir getiren konunun Kat Mülkiyet Kanunu arsalarına göre ortak alan olarak kabul edilip edilmediğidir. Ancak uygulamada söz konusu gelir apartman veya site yönetiminin geliri gibi kabul edilip işlem yapılmaktadır.
Bu durum ise tüm apartman veya site sakinlerini vergi kanunları karşısında cezalı duruma düşmesine neden olabilecektir.
Bu nedenle söz konusu geliri elde eden maliklerin kendi özel durumlarına göre diğer gelirleri ile bu gelirlerini birleştirerek beyan etmeleri gerecektir. Ayrıca özelikle kat malikleri arasında ticareti kazanç sahibi olanlar var ise kiralayanlarında stopaj yaparken bunların dışındakilere yapması gerecektir.
Kat maliklerinin site veya apartman olarak elde ettikleri bu gelirlerini beyan edilmesi unutulmaması gerekir.

Paylaş


Okuma Önerisi

Eylül Ayı Mali Yükümlülüklerimiz Nelerdir?

E-bülten

Bizden haberder olmak için lütfen kaydolun.